X市航空动力装备制造厂房项目租金定价研究

作     者：张小迪 

作者单位：西南交通大学 

学位级别：硕士

导师姓名：刘继才

授予年度：2022年

学科分类：12[管理学] 0202[经济学-应用经济学] 1204[管理学-公共管理] 02[经济学] 020205[经济学-产业经济学] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：集对分析思想 租金价格 定价方法 

摘      要：根据项目所在地航空动力产业园区的规划,项目是X市政府对平台企业的规划内容及任务,也会在招商运营商给予较多优惠政策。但对于一般的国资平台企业来说,项目的投资不仅要满足政府的需求,也要考虑是否能够盈利,而且风险承受能力较弱,亏本的项目投资对国企来说就是国有资产流失。 项目建成后,将进入招商及运营阶段,招商则需要确定租金价格。为了项目招商过程能拿出合理的价格能够吸引企业入驻,完成计划的入驻率,需结合项目周边市场情况确定一个合理的租金价格。同时还需考虑资金的时间价值,项目投资是否达到建设期投资成本的基准收益率。 本文选用市场竞争法对租金价格进行估算,主要是引入德尔菲调查法和集对分析思想对传统市场法进行改进:采用德尔菲法,以匿名方式征询专家意见并集中反馈,从而达到统一意见,进而确定特征因素因子的比重,降低由于主观因素的影响;通过引入集对分析模型,整合两个存在差异性集合,构成集对,通过联系度公式计算同一度、差异度,进而得出可比实例的同异反距离,通过同异反距离对可比交易实例与评估对象的相似程度进行描述,结合可比实例的价格得出估算对象租金价格。上述市场法的相关改进使得出的租金估算结果更具真实性和说服力。 为了提前确定项目的亏损,通过编制现金流量表计算内部收益率对租金进行核算:通过资本资产定价模型法确定权益资金成本后,用加权平均资金成本法确定项目的基准收益率,通过用以对租金价格进行对比复核,确定租金是否满足项目建设成本及建设期的基础收益。若根据市场计算的租金价格所得的利润低于根据本行业投资利润,企业在放弃租金利润的同时,可以向当地政府争取合理政策性收益。 本文将市场法估算过程优化,并应用到实例中,最后得出租金价格在考虑市场情况的同时也对成本进行验证,也为企业建设完成后的运营路线提供相关数据。这个思路也为国企进驻产业园区进行基础配套投资建设的相关可行方案地拟定提供一定的参考。