城市土地整备利益统筹问题研究 ——以深圳A项目为例

作     者：梅栋开 

作者单位：清华大学 

学位级别：硕士

导师姓名：张红;游凌翔

授予年度：2022年

学科分类：08[工学] 09[农学] 0903[农学-农业资源与环境] 083306[工学-城乡规划管理] 0833[工学-城乡规划学] 

主      题：土地整备 利益统筹 留用地 容积率 补偿标准 

摘      要：土地资源紧缺给城市的发展带来极大的挑战。为增加土地供应、盘活低效用地,包括深圳在内的诸多城市纷纷探索存量土地的二次开发路径。其中,土地整备利益统筹模式成为重要抓手之一。厘清补偿机制、留用地容积率核算等问题,对促进土地整备工作的公平合理有重要的意义。 本文以土地二次开发过程中的土地整备利益统筹为研究对象,结合深圳市A项目,对土地整备利益统筹运行模式及存在的问题进行分析,归纳总结了留用地面积测算比例、容积率核算方法、利益补偿测算标准和留用地管理措施等,从推进土地整备工作和谐发展方面提出了应用建议。 本文主要结论如下:(1)土地整备利益统筹是为拓展城市发展空间、落实公共配套设施供给、解决土地历史遗留问题,综合利用土地、资金、规划等工具,实现城市存量土地成片整合利用的过程。建立高层级统筹的组织架构和健全高效的多部门联动机制是土地整备利益统筹项目顺利推进的保障。(2)在土地整备利益统筹过程中,按比例核算留用地面积、按片区规划核算留用地容积率、按权益人损失情况核算补偿资金的“土地+规划+资金的模式是有效平衡各方利益的基础。(3)留用地面积需按项目合法用地面积大小、现状容积率进行分档计算。留用地容积率则需依据政府制定的片区基准容积率乘以相关修正系数计算得出。在资金补偿方面,权益人损失需综合考量第三方评估结果、政府定价文件和规定费率。留用地的规划指标审批、出让手续等,需由规划和自然资源管理部门等联合办理。(4)在案例A项目中,留用地面积为140,103平方米;留用地平均容积率为6.33;留用地规划建筑面积为887,524平方米;核算给村集体的土地补偿金额为1,986,972,667元。该方案满足了各方需求。 基于上述研究结论,本文建议:(1)为顺利推进土地整备利益统筹工作,在设区市中,重点区域或重大项目应由市级牵头,成立由各职能部门组成的工作组。(2)有关留用地,应适当调整基准用地规模,避免碎片化开发;结合地块现状用途,合理确定容积率修正系数,避免相邻地块容积率差异过大的现象。(3)在资金方面,应前瞻性地通盘考虑具体土地整备利益统筹项目与城市更新的关系,制定相对统一的权益补偿标准。(4)后续如遇类似A项目的包含复杂拆迁工作的土地整备项目,应提前计算补偿标准、制定土地拆迁补偿方案并充分论证。